第一期沙龙观点（摘要）分享

  一、对房地产行业今后走势研判

  短期预判：与会党员对近期房地产行业走势有一基本共识，即金融去杠杆、防风险等正在影响房地产行业，市场正在逐步降温，房价上涨动力正在逐渐减弱，特别是调控房价已上升到政治高度，市场、行政双手干预，使得房地产价格有可能已经处于这一轮上涨周期的后期，甚至处于阶段性并有高位见顶风险。预计资金来源紧张程度会在四季度开始进入一个较容易出现资金链风险的水平，那时起需要观察管理层对融资端是否放松。

  长期预判：与会党员形成两种不同观点。第一类观点认为，需要从经济波动、供需关系、金融周期“三结合”角度分析房地产走向。结合中国现况和将来走向，认为人口老龄化下需求过剩+供给萎缩，金融周期可能在未来3-5年遭遇拐点并带来信贷收缩、经济下行，这些因素叠加对中国房地产市场是巨大的挑战，特别是从08年这个时间节点以后，房地产利好的基本面在发生变化，人口、汇率、就业以及国内外重大事件都不利于房地产持续走强，不排除在2019年见顶后有一轮大的调整。第二类观点认为，此次调控虽有成效但也包含了价格信号、供求关系、土地市场的扭曲，一旦这些因素被释放并叠加中国转型升级未到位前对货币持续超发的依赖，未来10-15年总体看多，道路曲折但波浪上升。

  二、此次房地产调控政策的实效性分析

  此次调控政策外在表现运用了新房限价、限售等新手段，限价直接抑制新房价格涨幅，限售通过降低二手房市场流动性抑制炒房，意义在于为长效机制的建立留出时间和防止房价在房地产长效机制建立过程中出现大幅波动，实现短效调控向长效机制的平稳过度。在内里则采取点刹式的收紧金融杠杆，M2增速总体回落，收紧房地产企业资金运作杠杆，冷冻房企在股票市场上的定增ipo的股本融资，冻结在境内发行的各类债券并对房企在境外发行美元债基本开始报批备案。最为关键的调控房价已上升到政治高度，二线和强三线城市谁热谁被调控、被问责，市场手段是做不到依靠行政手段来实现。

  此次房地产调控可以说取得了一定意义上的阶段性效果，遏制了房价过快上涨，但也出现了一些关系扭曲，值得引起警惕。一是价格扭曲并造成一定程度上的社会公平扭曲。受限价影响，很多区域一手房价被冻结，二手房价在上涨，造成一二手房房价倒挂，限价楼盘成为日光盘，商业银行房贷指标也处于“日光”状态，部分楼盘存在买到就是赚到尴尬现象，资源的稀缺性催生社会竞争的不公平性，有社会关系者较普通购房者更容易获取这些限价房产。二是价格扭曲进一步深化供求关系扭曲。限价影响下高价地的供应会推迟入市，达不到想要的价格的部分开发商捂盘，惜售造成有效供给的减少，共有库存同步下降，限价新盘热销，去化率高达90%或100%，没有改变限价下供不应求的矛盾，造成房价价格依旧坚挺并在部分区域出现一定上扬。三是行政调控手段带来一定社会治理的扭曲。目前推出的种种行政调控行为若要成为长期有效的调控措施需要更多法理上的支撑以保证其实施的合理性、合规性，这样才有助于依法治理的理念深入人心。

  三、构建房地产长调调控机制的思考

  除了当前社会热议的租售同权建议以外，与会者提出构建长效调控机制的如下建议：

  一是加快发展REITs（房地产信托投资基金）。从理论上而言， 流动性的注入并不能改变资产本身涨跌的长期趋势，但流动性的缺失，常常会造成资产价格的过度上涨或下跌。对于中国而言， REITs 的推进可以更好地帮助房地产部门去库存，提供“稳定器”作用。从美日澳英等发达国家的历史经验来看，REITs推行最快的时期，往往是该国房地产市场承受压力的时期，当前中国发展REITs有利于化解信贷风险、有利于化降低房企杠杆、有利于提升房企盈利模式、有利于资产多元配置与投资思路转型及防止房价泡沫进一步扩大。

  二是把住土地源头价格。新拍土地价格关乎房企已拍土地的价格、银行信贷额度等多向指标，必须严控方式“波轮式”上涨。

  三是加快房地产税研究制定出台进度。 （何杰）